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深圳房产抵押贷款怎么贷,如何办理,超全攻略【多图详解】(下)

这是关于深圳房产抵押贷款的专门文章,接上篇:深圳房产抵押贷款全攻略(上)上篇主要谈到房产抵押贷款的前期需要知道的大部分要项。本篇将更详细地了解  抵押的后续过程。这是深圳房产抵押全攻略(下)

深圳房产抵押贷款全攻略目录:

深圳房产抵押贷款 - 经营主体性质

深圳银行做房产抵押贷款,对借款人的经营主体是有非常严格要求。因为深圳产权在金融系统做抵押属于大额资金借贷,银行有非常严格的资金监管政策,要求借款人的大额资金借款,必须用于公司企业等实体经营,才可以发放。

银行要求借款人名下必须要有公司,公司注册时间一般要满1年,并且是实际经营,对企业注册时间、借款人的股份占比、企业经营流水、企业经营状况都有明确要求。

借款人名下没有公司经营,目前在深圳银行做房产抵押贷款是非常困难的,如碰到这类疑难问题,也可以咨询我们专业人士。

经营主体包括下列:

1、有限公司
2、个体户营业执照
3、培训机构

深圳民间机构抵押对经营主体没有要求,这也是深圳民间金融机构抵押的优势。

深圳房产抵押贷款流程图

深圳各家银行房产抵押的流程大同小异,抵押贷款流程也是大家非常关心的话题。除了银行抵押流程,深圳民间金融机构抵押贷款流程要简单的多。

深圳房产抵押贷款流程-红本状态

如果房产产权状态是红本状态,抵押流程时间大大缩短,深圳各家银行抵押流程大同小异,而主要步骤流程如下:

1、抵押人或借款人向抵押银行提交基本资料审核;
2、银行机构初步审核通过,通知借贷人提交详细资料给到银行机构;如基本资料不符合合,银行客户经理会拒绝下一步工作;
3、银行机构收到申请人详细资料,在取得申请人征信授权查询书后,银行系统会详细查询申请人、申请主体企业的征信,如果征信查询符合银行要求,客户经理会采取下一步工作,如果整体征信查询不符合银行要求,则会被拒绝。 至于怎样才能符合银行抵押要求,最好去请教专业人士!
4、征信查询通过后,银行会通知房产评估公司,对申请人提交的抵押产权进行资产评估。房产评估公司会根据申请人提交的房产证资料,对其物业价值进行银行评估。评估完成,给到银行;
5、征信、房产评估结束后,银行对申请人及其主体进行综合审核,这一步审核的依据是借贷人后续的还款来源、还款能力、还款依据、资金用途等。会审查申请人、申请企业的收入来源、流水状况、业务、资金去向等。如果是产权共签的,还须查询 共签人的资信情况,还款能力等;
6、上述综合审核如未通过,客户经理会通知客户此次申请失败。上述综合情况如已通过,银行会向申请人出具房产抵押批复函:告诉申请人,此次不动产抵押申请借款获批,同时出具房产评估公司评估的可贷意向金额;
7、申请人在银行已出具批复函后,可以开始办理抵押手续,首先抵押人和借款人或相关共签人去银行签订房产抵押贷款协议及其他相关手续;
8、其次借款人持相关资料去深圳公证处做房产公证;
9、做完房产公证后,带着公证资料及红本房产证和相关资料去深圳国土局办理产权抵押登记,抵押进度需要1-3个工作日;
10、在国土局办理完抵押登记,国土局出具抵押回执,可以通知银行放款。国土局已出抵押状态或出他项权证,银行开始向申请人账号放款;

整个流程结束。从申请到放款,这一过程平均时间大概10天左右。

下图为深圳房产抵押贷款流程图-红本状态:

深圳房产抵押贷款流程图-红本状态


深圳房产抵押贷款流程-按揭房状态

如果房产产权目前状态是按揭月供状态,抵押流程时间比较长,环节也比较多,也比较复杂。深圳各家银行抵押流程大同小异,而主要流程如下:

1、抵押人或借款人向抵押银行提交基本资料审核;
2、银行机构初步审核通过,通知借贷人提交详细资料给到银行机构;如基本资料不符合合,银行客户经理会拒绝下一步工作;
3、银行机构收到申请人详细资料,在取得申请人征信授权查询书后,银行系统会详细查询申请人、申请主体企业的征信,如果征信查询符合银行要求,客户经理会采取下一步工作,如果整体征信查询不符合银行要求,则会被拒绝。按揭房抵押贷款相对来说比较复杂,最好去请教专业信贷人士!
4、征信查询通过后,银行会通知房产评估公司,对申请人提交的抵押产权进行资产评估。房产评估公司会根据申请人提交的房产证资料,对其物业价值进行银行评估。评估完成,给到银行;
5、征信、房产评估结束后,银行对申请人及其主体进行综合审核,这一步审核的依据是借贷人后续的还款来源、还款能力、还款依据、资金用途等。会审查申请人、申请企业的收入来源、流水状况、业务、资金去向等。如果是产权共签的,还须查询 共签人的资信情况,还款能力等;
6、上述综合审核如未通过,客户经理会通知客户此次申请失败。上述综合情况如已通过,银行会向申请人出具房产抵押批复函:告诉申请人,此次不动产抵押申请借款获批,同时出具房产评估公司评估的可贷意向金额;
7、申请人在银行已出具批复函后,抵押人和借款人或相关共签人去银行签订房产抵押贷款协议及办理其他相关手续;
8、申请人在抵押银行出了批复后,要向原按揭银行提交房贷结清申请。因为只有结清了原银行的欠款,才能抵押给新的银行;
9、原按揭银行收到申请人的房贷提前结清申请,进行批复,一般原银行会很快答复;
10、如果申请人没有大额资金结清原银行欠款,可向深圳专业的赎楼公司提出帮助,赎楼公司会帮助申请人结清原银行欠款。也就是赎楼;
11、赎楼公司协助申请人做解压公证和抵押公证,做完公证,帮助申请人结清银行欠款,原银行归还红本房产证;
12、借款人持相关资料和房产证去深圳公证处办理房产抵押的解压登记,解压时间3个工作日;
13、做完房产公证后,带着公证资料及红本房产证和相关资料重新去深圳国土局办理产权抵押登记,抵押进度需要1-3个工作日;
14、在国土局办理完抵押登记,国土局出具抵押回执,可以通知银行放款。国土局已出抵押状态或出他项权证,银行开始向申请人账号放款。

整个流程结束。从申请到放款,这一过程平均时间大概20天左右。 深圳按揭状态房产抵押过程是比较复杂的,审核流程长,所经手续复杂,建议找到专业的并擅长处理这一业务的信贷经理帮忙。

下图为深圳房产抵押贷款流程图-按揭状态:

深圳房产抵押贷款流程图-按揭状态


深圳房产抵押贷款流程-抵押房状态

可能很多人并不知道,已经抵押了的房产,还可以继续抵押给其他银行,前提是抵押原银行和抵押后银行之间有贷款空间。当然也有其他原因,贷款人需要更换抵押银行。如果产权目前状态是抵押房状态,抵押流程时间比较长,环节也比较多,整个也比较复杂。深圳 各家银行抵押流程大同小异,而主要流程如下:

1、抵押人或借款人向新抵押银行提交基本资料审核;
2、银行机构初步审核通过,通知借贷人提交详细资料给到银行机构;如基本资料不符合合,银行客户经理会拒绝下一步工作;
3、银行机构收到申请人详细资料,在取得申请人征信授权查询书后,银行系统会详细查询申请人、申请主体企业的征信,如果征信查询符合银行要求,客户经理会采取下一步工作,如果整体征信查询不符合银行要求,则会被拒绝;
4、征信查询通过后,银行会通知房产评估公司,对申请人提交的抵押产权进行资产评估。房产评估公司会根据申请人提交的房产证资料,对其物业价值进行银行评估。评估完成,给到银行;
5、征信、房产评估结束后,银行对申请人及其主体进行综合审核,这一步审核的依据是借贷人后续的还款来源、还款能力、还款依据、资金用途等。会审查申请人、申请企业的收入来源、流水状况、业务、资金去向等。如果是产权共签的,还须查询 共签人的资信情况,还款能力等;
6、上述综合审核如未通过,客户经理会通知客户此次申请失败。上述综合情况如已通过,银行会向申请人出具房产抵押批复函:告诉申请人,此次不动产抵押申请借款获批,同时出具房产评估公司评估的可贷意向金额;
7、申请人在银行已出具批复函后,抵押人和借款人或相关共签人去银行签订房产再抵押贷款协议及办理其他相关手续;
8、申请人在抵押银行出了批复后,要向原抵押银行提交结清申请。因为只有结清了原抵押银行的欠款,才能抵押给新的银行;
9、原抵押银行收到申请人的提前结清申请,进行批复,一般原抵押银行会很快答复;
10、如果申请人没有大额资金结清原抵押银行欠款,可向深圳专业的赎楼公司提出帮助,赎楼公司会帮助申请人结清原抵押银行欠款。也就是赎楼;
11、赎楼公司协助申请人做解压公证和抵押公证,做完公证,帮助申请人结清原抵押银行欠款,原抵押银行归还红本房产证;
12、借款人持相关资料和房产证去深圳公证处办理房产抵押的解压登记,解压时间一般需要3个工作日;
13、解压登记完成后,带着公证资料及红本房产证和相关资料重新去深圳国土局办理产权抵押登记,抵押给新银行,抵押进度需要1-3个工作日;
14、在国土局办理完抵押登记,国土局出具抵押回执,可以通知银行放款。国土局已出抵押状态或出他项权证,银行开始向申请人账号放款;

整个流程结束。从申请到放款,这一过程平均时间大概20天左右。

深圳抵押状态房产再抵押过程是比较复杂的,审核流程长,所经手续复杂,建议找到专业的并擅长处理这一业务的专业人士帮忙。

下图为深圳房产抵押贷款流程图-抵押状态:

深圳房产抵押贷款流程图-抵押状态


深圳房产抵押贷款流程-抵押给其他金融机构

抵押给其他金融机构的流程和上述银行流程差不多,其他金融机构对抵押人的资信和综合审核没有银行系统那么严格,所以审核时间短一点,其他过程步骤大同小异。

深圳房产抵押给个人流程

深圳房产抵押贷款,除了抵押给银行和金融机构,也可以抵押给个人。抵押给个人获得个人大额借款的的情况,也是非常多的,有些情况,需要快速获得大额贷款,没有那么多时间办理,抵押给个人,省去了审核时间和诸多的资料提交,一般过完户,款项立刻到账。 深圳房产抵押给个人流程大致如下:

1、抵押人或借款人向放贷人提交产权资料;
2、放贷人审核资料,没有问题,与借款签署抵押合同;
3、如果是红本状态,放贷人和借款人一起去深圳国土局办理房产过户;
4、国土局抵押状态已出,放贷人依据合同打款给借款人;
5、如果是按揭或者抵押状态,借款人需要结清原银行欠款;
6、结清欠款后,放贷人和借款人去深圳公证处同时做解压和抵押公证;
7、原银行或金融机构房产抵押解除后,再去国土局同时办理过户抵押登记;
8、抵押状态出来后,放贷人打款。
9、这个时间一般也就3-5天左右

下图为深圳房产抵押给个人流程:

深圳房产抵押给个人流程

深圳房产抵押贷款对流水的要求

深圳银行房产抵押贷款对流水要求是比较重要的,流水包括借款人个人流水,及借款人名下公司流水。金融机构对流水的要求,反映在借款人的还款能力,好的个人流水及企业对公流水是借款人还款的重要依据。

银行最主要考察的是借款人的对私流水,和其企业对公流水。

部分银行对借款人的流水要求非常严格,有些流水未能达标,是无法获得抵押贷款的资格。如果是公司作为借款人,只需要提供企业对公流水,无需提供个人流水。

无论是对公流水,还是对私流水,银行更看重季度结息,流水的大小。好的对公流水或者对私流水有助于银行审批通过,间接反映了借款人的还款能力。

那么银行机构对借款人流水要求大体上是贷款金额的1-3倍以上。

如果房产抵押贷款金额是300万,一般会要求借款人最近一年对私流水加对公流水至少要300万以上,当然,不同的银行,对流水的要求是不相同的。

也有少部分银行对流水没那么严格。

深圳民间金融机构抵押对流水没有要求,这也是深圳机构抵押的优势。

深圳房产抵押贷款资料 – 向银行机构提交的所需资料

每家银行需要借款人提供的抵押贷款资料都差不多,个别会有不同,有些因流程原因,审核资料会有变化,但基本材料都是下列这些:

1、 公司营业执照(正本)
2、 公司章程(原件)
3、 公司公章、财务章(原件)
4、 企业主要开户银行近12个月账户流水明细(纸质版)
借款人近一年对私流水(纸质版,手银核对)
5、 公司近2年纳税证明(电子版)
6、 借款人身份证(原件)
7、 配偶身份证(原件)
8、 婚姻证明:结婚证、离婚证(原件)
9、 抵押物近3个月水电费单或物业管理费单据
10、购销合同 (用于证明贷款资金用途)
11、借款人收入证明
12、第三方收款人身份证、银行卡
13、购房合同(复印件)
14、房产复印件
15、房产公证文件
16、产权人(含共有产权人)近一周央行征信报告

深圳银行系统房产抵押所需资料清单,如下图:

深圳银行系统房产抵押所需资料清单

深圳房产抵押贷款资料 – 向民间机构提交的所需资料

深圳持牌金融机构和民间抵押机构,对申请人的资料没有那么严格的要求,这减少了很多相关资料的提交。一般需要提交的资料如下:

1、 借款人身份证(原件)
2、 婚姻证明:结婚证、离婚证(原件)
3、 借款人近一年对私流水(纸质版,手银核对)
4、 抵押物近3个月水电费单或物业管理费单据
5、 借款人身份证、银行卡
6、 购房合同(复印件)
7、 房产复印件
8、 房产公证文件
9、借款人近一周的央行征信报告

深圳民间机构抵押贷款所需资料清单,如下图:

深圳民间机构抵押贷款所需资料清单

深圳房产抵押贷款资料 – 公证处公证所需资料

在办理抵押的时候,先要去公证处做公证,公证时需要的资料比较简单:

1、 产权人身份证(原件)
2、 产权人户口本(原件)
3、 产权人购房合同(可提供复印件)
4、 房产所有权证(可提供复印件)
5、 产权人婚姻证明
6、 产权共有人同意抵押的书面证明

深圳房产抵押贷款产权公证所需资料清单,如下图:

深圳房产抵押贷款产权公证所需资料清单

深圳房产抵押贷款资料 – 国土局解押所需资料

国土局办理房产解押时,很多都是赎楼公司代办的,需要专业人士办理。那么,其主要的资料如下:

1、 产权人(含共有人)身份证(原件)
2、 原银行或金融机构提供的《贷款结清证明》
3、 不动产房屋所有权证(原件)
4、 填写《抵押注销申请表》
5、 产权人购房合同(可提供复印件)
6、 产权人婚姻证明
7、 公证处解压公证书

这一解押时间一般1-3个工作日。深圳产权国土局解押所需资料清单,如下图:

深圳产权国土局解押所需资料清单

深圳房产抵押贷款资料 – 国土局抵押所需资料

国土局办理房产抵押时,需要先在公证处做抵押公证,做完公证之后,再去国土局办理抵押登记。那么,其主要的资料如下:

1、 产权人(含共有人)身份证(原件)
2、 银行产权抵押合同或协议
3、 银行出具的产权评估报告
4、 企业营业执照(或个体户工商执照)
5、 公证处抵押公证书
6、 不动产房屋所有权证(原件)
7、 产权人购房合同(可提供复印件)
8、 产权人婚姻证明

深圳产权国土局解押所需资料清单,如下图:

深圳产权国土局解押所需资料清单

深圳房产抵押贷款对借款人的征信要求

向金融系统做房产抵押贷款,深圳银行系统对借款人个人征信和企业征信是有非常严格的要求的。在准备向银行提交抵押贷款申请,一定要清楚了解自己的征信,也包括企业征信。 在本站,详细了解个人征信,可参考:个人征信详情分析。

个人征信和企业征信的好坏直接关系到抵押贷款的成功与否。绝大多数被银行拒绝的抵押贷款中,征信占比因素占60%。

下列是银行机构对抵押贷款申请会做出拒绝的因素:

1、借款人征信有多家贷款机构严重逾期记录
2、借款人征信上有呆账
3、借款人征信上有止付
4、借款人征信上有当前逾期
5、借款人征信上有:失信被执行人字样
6、借款人征信上近半年有过多贷款申请记录
7、借款人征信上代偿字样
8、借款人有过多的贷款机构,负债过高
9、产权共签人征信严重逾期
10、产权共签人是金融系统黑名单
11、产权共签人负债过高

除了个人征信,企业征信影响抵押贷款审批的因素包括:

1、企业征信有多次逾期
2、企业征信上有法律诉讼未结案件
3、企业贷款机构过多,负债过高
4、企业有过多民间借贷

当然不同的银行,对征信的要求不一样

深圳银行系统之外的民间金融抵押机构对征信相对说比较宽松,所以很多征信有严重问题,导致无法在银行系统完成抵押贷款,一般都会选择民间金融抵押机构来做抵押大额借贷。

容易被深圳银行拒绝的抵押贷款因素:

在前文提到过,借款人用房产产权去银行办理抵押贷款,实际上并不是那么容易的,办理过程会碰到非常多的问题和障碍,也有很多人最终会被银行拒绝而无法获得抵押借款。深圳抵押网团队根据大量的实际案例,总结了深圳房产抵押贷款被拒原因,详述如下:

1、借款人名下没有公司或实体经营,无法提供经营实体;
2、借款人本人既无企业流水,也无个人流水;
3、借款人企业流水不达标;
4、借款人个人征信被列入黑名单;
5、借款人个人征信逾期非常严重;
6、借款人共有产权人无法做共签;
7、借款人共有产权人征信逾期非常严重;
8、借款人共有产权人负债、查询过多、过高;
9、借款人近期贷款申请查询过多;
10、借款人企业有法律诉讼未结案;
11、借款人企业经营异常;
12、借款人房产近期有被查封;
13、借款人抵押物楼龄超标;
14、借款人负债过高;
15、借款人有民间大额借款未结清;
16、借款人关联公司有过多法务诉讼;
17、借款人公司性质为房地产公司、投资公司、金融公司等;
18、借款人无明确的还款来源;
19、借款人资金用途不符合银行要求。

上述因素,每一条都可能造成抵押贷款被银行拒绝。

深圳房产抵押贷款并不是件容易的事情,大家如果碰到各种复杂问题,可以向我们深圳房产抵押网专业人士咨询

当然,如果因各种客观因素造成无法在深圳银行系统获得抵押贷款,也可以选择深圳机构抵押。深圳机构抵押的优势是:抵押手续简单,放款快,额度一般比银行高。不利的因素是:利息高、借款时间短。

向专业人士咨询

因各种原因,深圳房产抵押贷款在深圳银行系统或者金融系统获取大额资金借贷流程是比较复杂的,需要提交的资料也是很多的。如果不是这方面的专业人士,是要耗费巨大的精力和时间的,还不一定能办成。尤其深圳几十家银行,各家要求尽不一样。尤其会碰到上述如征信有问题、企业有问题、流水不足等棘手的问题的时候,建议咨询我们的专业人士。

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