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深圳房屋不动产抵押贷款全攻略【多图详解】(上)

很多人在准备做深圳房产抵押贷款时,都面对一致的问题,比如深圳房屋不动产抵押贷款怎么贷,如何办理,办理流程是怎样的,需要什么手续,会碰到哪些问题等等。这在打算做房屋不动产抵押之前,大部分人并不了解深圳房屋不动产抵押贷款全攻略(上)是怎样的。深圳房产抵押网根据深圳专业人士多年从业经验,把深圳主流银行和金融机构对房屋不动产抵押贷款申请流程,抵押过程等做了个专业和详细的整理和总结,希望本文对大家有用:

深圳房屋不动产抵押贷款全攻略目录:

深圳房屋不动产抵押贷款简要释义

深圳房屋不动产抵押贷款是指拥有深圳国土局颁发的商品房--中华人民共和国不动产权证书(深圳商品房房产证封面为红色,如下图),并以此向深圳银行系统或其他金融机构进行抵押,来获得大额资金借贷的行为过程。在深圳有不动产房产证,通过向银行或者其他金融机构做抵押,来获得大金额贷款,其实并不是那么容易的一件事。本文将会详细地介绍,在深圳,如何用房产顺利的获得大额贷款,以及可能碰到的很多问题。

深圳商品房房产证

深圳房屋不动产抵押贷款中的抵押人和借款人

在向金融系统进行房屋不动产抵押贷款的时候,我们一定要弄清楚房屋不动产抵押贷款中的抵押人和借款人。房屋不动产抵押贷款中的抵押人是指拥有此产权的自然人或公司。抵押贷款中的借款人是指使用抵押人的房产证抵押给银行或其他金融机构,获得抵押贷款的自然人或公司。深圳抵押贷款中的抵押人和借款人可以是同一个自然人或同一个公司,也可以是不同的自然人或公司。业主A是某产权的抵押人,同时也可以做借款人,当然也可以找B来做借款人。很多情况下,A作为抵押人,不具备借款人资格,也就是A因各种自身原因,是无法获得银行贷款允许。这样A可以找B来做借款人,完成整个抵押贷款过程。

举例来说:

1)业主A年纪超过70了,在很多银行是无法做房屋不动产抵押贷款的,这样可以选择儿子B来做借款人,儿子B的年龄符合银行进件要求。
2)还可能因为业主A资信太差,比如逾期、负债太高等原因,无法获得银行抵押贷款,A可以选择妻子B来做借款人,完成整个房屋不动产抵押贷款过程。
3)A公司因自身涉及法律诉讼,有未结清官司,这样是无法获得公司名下产权抵押贷款,可以选择公司B来做借款人,获得企业房屋不动产抵押贷款。

深圳房屋不动产抵押贷款中的产权共有和产权独有

在深圳,用房产申请抵押贷款,一定要弄清楚产权共有和产权独有。有的房产产权,只有一个自然人或公司,这个就是产权独有;有些红本房产证上有多个产权人,这个就是产权共有。产权共有和产权独有在履行抵押贷款过程中很重要。

如果是产权共有,银行和金融机构是要求产权人做共签,某一位产权人未签字,是无法完成抵押贷款过程。

另外一种情况,如果是婚内财产,无论是否是产权独有,配偶都必须到场签字,否则无法做房屋不动产抵押贷款。现实中有很多情况下的产权抵押贷款,都需要配偶签字,可能因各种原因,不能到堂办理签字手续,如碰到这种情况,建议咨询专业人士。

当然部分非银行金融机构,只能按产权比例发放抵押贷款,也是有的,但不常见。所以,弄清产权共有和产权独有,这很关键。

深圳房屋不动产抵押贷款中的个人名下产权和公司名下产权

深圳个人名下产权和公司名下产权抵押贷款,差异很大。很多银行是做不了公司名下的产权抵押贷款,很多银行系统之外的金融机构也是做不了公司名下的产权抵押贷款的。深圳公司名下的不动产产权做抵押贷款,可参考专门的站点。

深圳房屋不动产抵押贷款中个人名下的产权,绝大部分银行和金融机构都是支持做抵押贷款的。

深圳房屋不动产抵押贷款中的抵押机构

深圳房产贷款抵押机构不同,对整个流程也是有影响的。选择何种抵押机构,这要根据申请人的房产性质、综合资质决定的。当然绝大部分是可以向银行系统申请抵押融资的,但也有少数是无法在银行获得金融借款。目前在深圳,房屋不动产抵押贷款的主要借贷机构为以下:

1、 深圳银行机构
2、深圳持牌的金融机构
3、深圳民间机构
4、个人

上述4种抵押机构,各有各的优势和劣势,本文章节将会有详细的具体分析。

深圳房屋不动产抵押贷款流程中的产权状态

深圳房屋不动产抵押贷款流程因房产产权状态不同,流程也有所不同,不同产权状态,其抵押流程差异很大,目前产权状态主要的分以下几种:

1、红本产权状态:房子已经按揭完,红本在手
2、按揭状态:房子目前还在按揭中,也就是月供中
3、抵押状态:房子目前是抵押状态

产权状态不同,抵押流程差异很大,其抵押过程不同,影响整个申贷过程。请明确自己的房产目前的产权状态。下图是查看房产证产权状态:

查看房产证产权状态

深圳房屋不动产抵押贷款中的房产用途类型

深圳房产产权根据房产用途,可以分为住宅或商铺类等。房产用途性质不同,其抵押过程有些差别。具体来说,深圳房屋不动产抵押贷款中房产用途主要分为以下几种类型:

1、产权用途:住宅类性质
2、产权用途:住宅公寓类性质
3、产权用途:商用公寓类性质
4、产权用途:商铺类性质
5、产权用途:厂房类性质
6、产权用途:别墅类性质
7、产权用途:写字楼类性质

深圳房产产权的用途类型不同,在金融系统进行抵押贷款差异是非常大的,因受原抵押物的使用年限不同,抵押贷款的成数、金额、期限都有很大的不同,请仔细检查房产证中的:建筑物及其附着物一栏--用途中标明的是何种用途类型。

我们知道商品房住宅类的使用年限是70年,而商铺、厂房、部分公寓、写字楼等很多都是50年产权,相应的,这些红本物业做产权抵押贷款,其贷款期限、贷款额度、贷款政策会有较大的不同。下图是查看房产证用途类型:

查看房产证用途类型

深圳房屋不动产抵押贷款对楼龄的要求

使用红本房产证,在银行系统或者金融机构进行抵押贷款,都涉及到贷款机构对抵押物楼龄的要求,一般而言,深圳银行要求抵押物的楼龄在30年以内,楼龄在30年以上,很多银行是无法进行抵押贷款的,但也有部分银行把楼龄放宽到35年。当然也有银行把抵押贷款的楼龄限定在25年里。

楼龄的计算方法:房产证上的竣工日期算到现在的时间。比如房产证上登记的竣工日期是:2001年2月1日,如果今年是2020年,则算到2020年,该抵押物的楼龄是20年。符合绝大部分银行抵押贷款要求。

下图是查看房产证竣工日期:

查看房产证竣工日期

深圳房屋不动产抵押贷款对借款人国籍要求

深圳银行系统对借款人国籍要求大致相同,全部要求是为大陆中国籍。但部分银行是可以放宽到港澳台籍的。当然,在深圳的外资企业,除了可以做港澳台籍,也可以做外籍人士,比如英国人、美国人等。绝大部分深圳银行是不能做外籍人士的。

当然深圳消费金融机构和民间机构一般接受抵押物借贷人国籍只限大陆籍。

深圳房屋不动产抵押贷款对抵押人年龄要求

深圳银行系统对抵押人年龄是有要求的,一般要求年龄18周岁以上,65周岁以下,当然部分银行可能会放宽到70岁。部分银行或者金融机构会放宽到80岁。

年龄越大的抵押人是不能做借款人。

深圳房屋不动产抵押贷款对借款人年龄要求

深圳银行系统对借款人年龄也是有要求的,金融系统主要考虑的是借款人的还款能力及还款期限,一般要求年龄18周岁以上,65周岁以下,当然部分银行可能会放宽到70岁。这是基本要求,而总体的年龄硬性规定一般是:借款人年龄加贷款期限不能超过70周岁。

深圳房屋不动产抵押贷款对经营主体要求

在深圳,用房产向银行抵押,获得大额资金借贷,必须是采用企业经营贷才可以。简单说,借贷人名下必须有公司或者企业,个体户也可以。大额资金必须用于实体经营,也就是说借贷人要有营业执照,而且实体经营。

如果没有营业执照,是很难在深圳银行获得的大额抵押贷的。

深圳房屋不动产抵押贷款对企业注册时间要求

除了要求借贷人必须是实体经营,对营业执照也是有要求的,一般都要求企业注册时间满一年,少数银行会要求6个月以上。如果注册时间不到3个月,可能会被大部分银行拒绝。 当然,深圳其他金融抵押公司或者民间抵押机构是没有要求的。

深圳房屋不动产抵押贷款对企业主体流水和行业性质要求

企业经营流水是银行考察借贷人还款来源、还款依据的重要指标,大部分银行会要求企业抵押房产,必须达到一定的银行流水。另外,银行系统对企业的行业性质也有要求,比如房地产、投资公司一般是无法做抵押贷。

深圳房屋不动产抵押贷款的额度评估

在做房屋不动产抵押贷款中,无论是银行系统还是贷款机构都要对借贷人抵押物进行资产评估,根据借款人提供的不动产权信息,对抵押物业进行市场评估。无论是深圳的银行系统,还是其他民间抵押机构,他们都采用专业的深圳房产评估公司,对某一物业进行额度评估。通常来说,评估公司评估的同一个物业的额度都相差不大。

深圳银行机构和其他抵押贷款机构,是按照评估公司评估额度的70%来确定贷款额度。比如A房产,银行给到某评估公司评估,评估公司给A物业评估的价格为1000万,金融系统会按照1000万的7成,核算贷款额度,也就是给借款人抵押贷款额度为700万。

银行计算的最终抵押贷款额度,是非常复杂的,部分银行根据客户房产等因素会扣除税费。当给自己的房产做额度评估的时候,通常是选择深圳专业的房产评估公司,有些是银行专门指定的评估公司。评估额度基本都是可以通过公开渠道能查询的。

其他抵押贷款机构也是采用银行相同的评估公司体系。

深圳房屋不动产抵押贷款的额度和成数

深圳房产在银行系统进行抵押贷款的额度,是根据房产的用途来分类的,非特殊情况,深圳房产在深圳银行系统的贷款额度,大致如下,下图是深圳房屋不动产抵押贷款在银行系统的抵押成数,也叫贷款额度:

深圳房屋不动产抵押贷款在银行系统的成数和额度

上述贷款额度和成数,可能和实际有出入。请咨询专业人士。

深圳房产除了在银行系统,能进行抵押贷款,在专门的民间机构也能进行抵押贷款,根据我们的验,深圳金融机构抵押贷款成数如下:

深圳房屋不动产抵押贷款在民间金融机构的成数和额度

上述贷款额度和成数,可能和实际有出入。请咨询专业人士。

我们建议,在非银行系统的金融机构进行红本抵押,利息高,抵押期限也很短,对于中长期资金使用并不合适。有很多情况,是因为业主无法在银行系统做抵押贷款,不得已只能在民间金融机构进行抵押贷款,来获得大额资金。

上述抵押贷款的成数会根据借款人的资信、物业楼龄、等其他综合情况,有所调整。除此,各家银行对不同产权物业的红本抵押贷款成数,评估比例也会有所不同。

深圳房屋不动产抵押贷款的最高期限

深圳房屋不动产抵押贷款能贷多少年,最高期限是多长时间。可以参考专门的章节:深圳房屋不动产抵押贷款额度全解。

下图是深圳银行系统房屋不动产抵押贷款年限一览图:

深圳银行系统房屋不动产抵押贷款年限

上表数据可能和实际有出入。

下图是深圳民间机构房屋不动产抵押贷款年限一览图:

深圳民间机构房屋不动产抵押贷款年限

上表数据可能和实际有出入。

深圳房屋不动产抵押贷款的最新利息

在银行系统或者金融机构进行抵押贷款的利息,是借款人非常关心的问题。深圳房屋不动产抵押的利息各家银行的虽然不同,但总体上还是有差异的。抵押利息的高低,一定程度上取决于借款人的综合资信。整体资质优良的,是可以获得比较低的抵押贷款利息,而整体资质差的,抵押贷款的利息相对来说是比较高的。

除了银行系统的利息,其他非银行系统的金融机构抵押贷款利息都比银行高很多。 下图是深圳房屋不动产抵押贷款在银行系统利息表:

深圳房屋不动产抵押贷款在银行系统利息表

上图为近似利息,请参看实际利率。

深圳房屋不动产抵押贷款在其他民间金融机构利息表:

深圳房屋不动产抵押贷款在其他民间金融机构利息表

上图为近似利息,请参看实际利率。

深圳房屋不动产抵押贷款的主要还款方式

房屋不动产抵押是一种大额借贷,借贷人尤其关心的是其还款方式,深圳房屋不动产抵押在银行系统或其他金融机构,还款方式主要有2种:

1、先息后本
2、等额本息

先息后本,是抵押贷款额度发放后,按月只须支付利息,合同到期一次性还完本金;等额本息,是抵押贷款额度发放后,按月等额还款(本金+利息),合同到期后,还完本金和利息。先息后本和等额本息的区别,可参考下图:

深圳房屋不动产抵押在银行系统还款方式

从上图,我们可以得出,先息后本,贷款期间只须还利息,所贷金额可充分用于周转,是绝大部分首当选择的还款方式。等额本息,每个月要还本金和利息,还款压力是比较大的。 相同条件下,考虑到资金的使用效率,更多人红本抵押贷款会选择先息后本的还款方式。 但很多借款人因自身资信的原因,无法采用先息后本的还款方式。

更多房屋不动产抵押流程和申请过程,请参看:深圳房屋不动产抵押贷款全攻略(下)

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